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Räumung der Wohnung

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Räumung Wohnung
Räumung der Wohnung – Hinweise für Vermieter

Vorgehen gegen Einmietbetrüger / Mietnomaden / Tipps gegen den Mietausfall

Jeder Mieter kennt seine Vertragspflichten, aber nicht jeder Mieter beachtet sie. Nach § 535 Abs.2 BGB ist ein Mieter verpflichtet, seinem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten und nach § 546 Abs.1 BGB ist der Mieter gehalten, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Die umgangssprachlich als „Mietnomaden“ bezeichneten Personen, sind der Alptraum eines jeden Vermieters. Sie nutzen das Mietobjekt, ohne sich um die ihnen obliegenden Vertragspflichten zu kümmern. Wir möchten Ihnen einige Tipps zur Prävention und zum Umgang mit Einmietbetrügern geben und Ihnen Ansichten der Rechtsprechung darstellen – etwa zum Berliner Modell und zur Versorgungssperre.

Prävention gegen Mietnomaden:

Als Vermieter sollten Sie im Vorfeld eine Mieterselbstauskunft auf dem Bewerberbogen einholen. Dort fragen Sie das Nettoeinkommen, alle unterhaltspflichtige Personen und abgegebenen eidesstattlichen Versicherungen aller Bewerber ab. Aber natürlich schützt Sie das nicht vor Fehlangaben oder gefälschten Gehaltsbescheinigungen. Insoweit sollte die Selbstauskunft des potentiellen Mieters eine Einwilligung enthalten, mittels der Sie als Vermieter bei der Schufa Holding AG (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) und/oder der Bank des Mieters Auskünfte einholen dürfen.
Ferner sollten Sie die Bewerber an deren aktuellem Wohnsitz aufsuchen (etwa unter dem Vorwand klärungsbedürftiger Fragen oder um ihnen einen schriftlichen Überblick über die Mietvertragskonditionen zu übergeben). Bei dieser Gelegenheit können Sie sich (wenn der potentielle Mieter Ihnen den Zutritt gewährt) ein Bild vom Zustand der bisherigen Wohnung des Bewerbers machen und dabei auch gleich die Anschrift des bisherigen Vermieters erfragen.
Eine anschließende Kontaktaufnahme mit dem bisherigen Vermieter ist ebenfalls ratsam. Lassen Sie sich spätestens vor der Vertragsunterzeichnung den Personalausweis des potentiellen Mieters vorlegen und fertigen Sie in dessen Einvernehmen eine Kopie desselben an. Im Mietvertrag sollten Sie zwingend eine Mietkaution in angemessener Höhe (wir erachten zwei bis drei Monatsmieten als angemessen) zur Zahlung vor Schlüsselübergabe vereinbaren.
Anstatt (nicht nebeneinander möglich) der Mietkaution kann es in Einzelfällen ratsam sein, den Mietvertragsabschluss an die Bedingung zu knüpfen, dass ein Dritter im Wege der sogenannten „selbstschuldnerischen Bürgschaft“ für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Mieters eintritt. In der Praxis werden aber die meisten Mieter (insb. bei Wohnraummietverträgen) eher vom Vertragsabschluss Abstand nehmen, als einen Bürgen zu verpflichten. Demgegenüber wird die Zahlung einer Mietkaution von den meisten Mietobjektsbewerbern als „üblich“ angesehen und toleriert.
Wollen Sie nichts dem Zufall überlassen, so können Sie auch eine Mietausfallversicherung abschließen, sofern Ihnen diese zu angemessenen Konditionen angeboten wird.

Vorgehen gegen Einmietbetrüger:

Wenn sich Ihr Mieter mit der Zahlung der Mietgegenleistung an zwei hintereinander liegenden Terminen im Zahlungsverzug befindet, können Sie ihm nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB fristlos kündigen. Einer vorherigen Mahnung bedarf es nicht. Die Kündigung hat allerdings schriftlich zu erfolgen und bedarf der Darlegung des Kündigungsgrundes (Mietzahlungsverzug).
Ferner sollten Sie in Ihrem Kündigungsschreiben der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Räumungstermin widersprechen. Zur Sicherheit sollte in dem Kündigungsschreiben (neben der fristlosen -außerordentlichen- Kündigung) auch die ordentliche Kündigung (etwa nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB) ausgesprochen werden. Damit wird vermieden, dass der Mieter während des Gerichtsverfahrens die Mietzahlungen leistet und damit den Kündigungsgrund des Mietzahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB beseitigt. Nach ständiger Rechtsprechung hat der Mieter nach dem Zugang des Kündigungsschreibens nun 14 Tage Zeit zur Räumung Ihrer Wohnung. Tut er das nicht, können Sie als Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Ein gerichtliches Verfahren auf Räumung der Wohnung ist vergleichsweise kostenträchtig. Die Kosten des Verfahrens bemessen sich am Streitwert und dieser berechnet sich aus dem Wert der zwölffachen Nettomiete plus der ausstehenden Mietzahlungen. Neben den Kosten spielt auch der Zeitfaktor eine bedeutende Rolle. Bis man ein vollstreckbares Urteil auf Räumung in den Händen hält, vergehen Monate.
Mit der Räumungsklage sollte auch eine Klage auf Zahlung der ausstehenden Mietzahlungen erhoben werden. Für den Zeitraum nach der Kündigung haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Vorhaltung Ihres Wohnobjekts. Dieser Zahlungsanspruch bemisst sich nach § 546a BGB in der Höhe an der vereinbarten Miete oder aber der Miete, die für vergleichbare Objekte ortsüblich ist.
In Anbetracht des BGH Urteils vom 01.06.05, VIII ZR 216/04, sollte die Klage auf Zahlung der rückständigen Miete im Urkundsverfahren erhoben werden. Im Urkundenprozess können Sie einen vergleichsweise schnellen Vollstreckungstitel erhalten. Denn im eigentlichen Urkundsverfahren werden bis auf die Vernehmung der Parteien nur schriftliche Beweismittel gewürdigt, was das Verfahren vereinfacht und beschleunigt.
Doch selbst zu dem Zeitpunkt, an dem Sie die vollstreckbare Ausfertigung des Räumungsurteils in den Händen halten, können noch böse Überraschungen auf Sie warten. Denn der Räumungstitel richtet sich nur gegen die im Titel bezeichnete(n) Person(en) – in der Regel also gegen Ihren ehemaligen Mieter. Sollte in Ihrer Wohnung aber nun jemand anderes wohnen, etwa weil Ihr Mieter die Wohnung vertragswidrig an einen Dritten untervermietet hat, besteht das Problem, dass Sie gegen diese Person keinen Titel haben. Sie benötigen insoweit idR einen gegen den Dritten als Räumungsschuldner gerichteten eigenen Räumungstitel. In geeigneten Fällen genügt jedoch die Berufung auf Wirksamkeit des Titels gegen den Rechtsnachfolger gem. § 727 ZPO oder eine titelergänzende Klausel, anstatt der Erwirkung eines neuen Räumungstitels im Wege der Klage gegen den Dritten. Beruft sich Ihnen gegenüber ein Dritter auf ein Besitzrecht an Ihrem Wohnobjekt, so lassen Sie unbedingt einen fachkundigen Anwalt prüfen, ob in Ihrem Fall eine Anwendung des § 727 ZPO oder die Erweiterung des Ihnen vorliegenden Räumungstitels in Betracht kommt.
Im Idealfall sollten Sie zur Vermeidung einer nachträglichen Titelergänzung oder gar einer erneuten Klage gegen einen Dritten, bereits im Vorfeld Ihrer Klage gegen Ihren Mieter in Erfahrung bringen, wer die Wohnung neben Ihrem Mieter in Besitz hat. Hierüber muss Ihnen Ihr Mieter muss Ihnen Ihr Mieter auf Verlangen Auskunft erteilen, denn idR besteht eine vertragliche Nebenverpflicht eines Mieters gegenüber seinem Vermieter, die Namen der die Wohnung mitbesitzenden Personen zu benennen. Kennen Sie den (oder die) Dritten, sollten Sie ihn (sie) im Rubrum Ihrer Räumungsklage ebenfalls namhaft machen. Kennen Sie den oder die Dritten vor der Klage jedoch nicht, so ist es häufig ratsam, mit diesen einen Räumungsvergleich zu schließen, um eine weitere zeitraubende Klage zu vermeiden.

Wenn Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Räumungsurteils gegen Ihren Mieter in den Händen halten, gilt es schnell zu agieren. Der Gerichtsvollzieher bestimmt einen Räumungstermin. Auch hierbei entstehen Kosten, denn der Gerichtsvollzieher wird gem. § 4 GvKostG von Ihnen einen Vorschuss verlangen, der die voraussichtlich entstehenden Kosten der Zwangsmaßnahme deckt. Als Vorschuss für die Räumung Ihrer Wohnung müssen Sie mit etwa 1.000 EUR pro Zimmer rechnen. Nicht selten ist der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits unbekannt verzogen. Die Durchsetzung Ihrer Zahlungsansprüche gegen Ihren damaligen Mieter ist in einem derartigen Fall kaum mehr möglich.
Ein Mittel, um den Vorschuss des Gerichtsvollziehers angemessen zu senken (der Vorschuss für den Gerichtsvollzieher beläuft sich insoweit auf ca. 400 EUR), möchte ich Ihnen nicht vorenthalten. Da sich der Vorschuss für den Gerichtsvollzieher an den voraussichtlichen Kosten der Vollstreckung bemisst, gilt es diese zu mindern. Die bewegliche Habe Ihres Mieters ist ein geeigneter Anknüpfungspunkt. Nach § 885 Abs. 2 ZPO hat der Gerichtsvollzieher diese Gegenstände wegzuschaffen, soweit er sie dem dem Schuldner nicht übergeben kann. Daher wird der Gerichtsvollzieher zu diesem Zweck idR einen Spediteur beauftragen, wodurch Kosten entstehen. Ferner muss das Räumungsgut gem. § 885 Abs. 4 ZPO für zwei Monate verwahrt werden. Mit dieser Einlagerung entstehen weitere Kosten. Diese Kostenposten gilt es zu senken, um den Vorschuss des Gerichtsvollziehers gering zu halten.

Hier kommt Ihnen als Vermieter in geeigneten Fällen der Beschluss des BGH vom 17.11.05 (sog. Berliner Modell s.f.) zu Gute. In seiner Leitentscheidung hat der BGH dargelegt, dass Sie als Gläubiger die Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung nach § 885 Abs. 1 ZPO beschränken können, wenn Sie zuvor an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht haben. Legen Sie in Ihrem Schreiben an den Gerichtsvollzieher unter Berufung auf die Entscheidung des BGH explizit dar, dass Sie aufgrund Ihres Vermieterpfandrechts weder die Wegschaffung, noch die Einlagerung der in der Wohnung befindlichen Gegenstände (also keine Maßnahme gem. § 885 Abs. 2 bis Abs. 4 ZPO) begehren. Da der Gerichtsvollzieher im Rahmen der Zwangsvollstreckung keine materiellrechtlichen Ansprüche klärt, wird er nicht prüfen, ob die in der Wohnung befindlichen Gegenstände von Ihrem Vermieterpfandrecht erfasst werden. Allerdings haben Sie nunmehr auch die schwierige Aufgabe, die in der Wohnung befindlichen Gegenstände nach pfändbaren und unpfändbaren Dingen (so u.a. Gegenstände an denen Rechte Dritter bestehen oder die den §§ 811 ff., § §850 ff. ZPO unterfallen) zu kategorisieren. Um etwaigen Ansprüchen Ihres Mieters vorzubeugen, sollten Sie die Wohnung im Beisein eines Zeugen betreten und die Vollständigkeit der Gegenstände, sowie deren Einteilung (pfändbar, unpfändbar, nicht lagerungsfähig) genau protokollieren. Es empfiehlt sich hierzu neben dem handschriftlichen Protokoll auch die visuelle Protokollierung mittels Kamera, um den Zustand der Gegenstände zu erfassen. Eine Liste mit den exakten Bezeichnungen der Gegenstände dürfte Ihnen bereits vorliegen (diese haben Sie ja zur Geltendmachung Ihres Vermieterpfandrechts bereits angelegt). Auf dieser Liste sollten Sie den Zustand der Gegenstände festhalten. Ihr Zeuge hat abschließend die Richtigkeit und Vollständigkeit des Protokolls schriftlich zu bestätigen.

Unpfändbare Sachen haben Sie nach § 885 Abs. 3 S. 2 ZPO dem Mieter (oder sofern diese einem Dritten gehören auch diesem) herauszugeben. Ist die Herausgabe nicht möglich, lagern Sie die Gegenstände ein. Von einer Entsorgung ist abzuraten, es sei denn eine Lagerung eines Gegenstandes ist aus hygienischen Gründen nicht möglich. Um dem aufwändigen Einlagerungsprozess vorzubeugen, schließen Sie mit Ihrem Mieter eine Räumungsvereinbarung, in der Sie Ihrem Mieter gegen dessen Gegenzeichnung nahe legen, dass die unpfändbaren Gegenstände (diese listen Sie vollständig und mit exakter Bezeichnung auf) innerhalb eines bestimmten Zeitraums abgeholt werden müssen. Für den Fall des Fristablaufs vereinbaren Sie, dass Ihnen das Alleineigentum an den bezeichneten Gegenständen zufällt und dass Sie frei über dieselben verfügen können.
In Bezug auf die pfändbaren Gegenstände benötigen Sie keine Erklärung Ihres Mieters. Diese können Sie ab Pfandreife verwerten, d.h. Sie dürfen Sie öffentlich versteigern (u.U. auch privat verkaufen).
Neben den oben dargelegten Maßnahmen bleibt es Ihnen zwar unbenommen, eine Strafanzeige wegen Mieteingehungsbetrug zu stellen. Allerdings werden diese Verfahren häufig eingestellt, da nur schwer nachweisbar ist, dass der Mietvertrag in Betrugsabsicht eingegangen worden ist. Ferner sollten Sie beachten, dass eine Strafanzeige die Durchsetzung der zivilrechtlichen Ansprüche verzögern kann. Nach § 149 Abs. 1 ZPO kann das Gericht nämlich das Zivilverfahren bis zur Erledigung des Strafverfahrens aussetzen. Daher sollten Sie die Anstrebung eines etwaigen Strafverfahrens mit Ihrem Anwalt abklären.

Versorgungssperre

(Update vom 14.07.2009): Der BGH hat am 06.05.2009 eine von Gewerberaumvermietern lang erwartete Grundsatzentscheidung zur Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter getroffen, die es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen (mitunter: Versorgung soll per Mietvertrag durch den Vermieter erfolgen UND der Mietvertrag wurde aufgrund des Zahlungsverzugs des Mieters wirksam gekündigt UND die Einstellung der Versorgungsleistungen wurde unter einer angemessenen Fristsetzung dem Mieter angedroht) gestattet, die Versorgung des Mietobjekts mit Strom oder Wasser etc. einzustellen. Der BGH hat seine Auffassung damit begründet, dass dem Mieter im Rahmen des Besitzschutzes allein Ansprüche auf Abwehr der von außen drohenden Eingriffe zustünden. In dem bloßen Einstellen der Versorgungsleistungen könne aber gerade kein Eingriff von außen gesehen werden. Im Leitsatz der Entscheidung XII ZR 137/07 (PDF Link) heißt es im weiteren:

  • Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.
  • Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.
  • Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume

Damit sorgt der BGH für Rechtssicherheit und stärkt die Rechte der Vermieter, die nun nicht mehr verbotene Eigenmacht ausüben, soweit sie dem Mieter etwa die Heizung zusperren. Gleichwohl bleibt abzuwarten, ob die Entscheidung uneingeschränkt auf Wohnraummietverhältnisse übertragbar ist, da hier Mieter im Vergleich zum Gewerberaummietverhältnis stärker schutzbedürftig sind. Vor der Durchführung einer derartigen Maßnahme sollte sich der Vermieter in jedem Fall von einem mit dem Mietrecht vertrauten Anwalt beraten lassen.