Rechtsanwaltskanzlei Rassi Warai

Immobilienkaufvertrag

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Hauskauf
Worauf achten beim notariellen Kaufvertrag beim Immobilienkauf

Immobilienkaufvertrag anwaltlich prüfen lassen

Entgegen vieler anderer Verträge ist der Immobilienkaufvertrag ein Vertrag der weder über das Internet noch privatschriftlich abgeschlossen werden kann. Er muss notariell beurkundet werden.

Bei dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages geht es um den Erwerb von Eigentum an einem bebauten oder unbebauten Grundstück, eines Erbpachtgrundstück oder Wohneigentum. Dementsprechend findet die Vertragsunterzeichnung vor dem Notar statt, der zumeist auch den Vertrag entwirft und diesen im Rahmen der Beurkundung den erschienenen Personen vor der Leistung der Unterschrift vorliest.
Grundsätzlich müssen bei der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages die jeweiligen Vertragsparteien anwesend sein. Jedoch ist unter der Berücksichtigung gewisser Voraussetzungen auch eine Vertretung oder nachträgliche Genehmigung des Vertragsschlusses möglich.

Es ist anzuraten und wünschenswert, dass der Notar den Vertragsentwurf zuvor den an dem Vertrag beteiligten Parteien zuleitet, damit diese den Vertragsentwurf selbst oder durch einen Anwalt prüfen und gegebenenfalls Änderungswünsche anbringen können, da in dem notariellen Kaufvertrag alle Vertragsbestandteile geregelt werden müssen. Schließlich geht es bei einem Immobilienkauf um vergleichweise hohe Kaufsummen und über den Immobilienkaufvertrag kann eine Vielzahl der Risiken des Immobilienkauf eingeschränkt werden. Damit gilt dieselbe Empfehlung wie bei einem Bauvertrag. Auch dieser sollte vor der Zeichnung sorgsam geprüft werden.

Selbstverständlich muss in einem Immobilienkaufvertrag zunächst die Immobilie, mithin das Kaufobjekt bezeichnet werden, welches erworben werden soll. Hierzu sieht der Notar das jeweilige Grundbuch ein und gibt die dort gemachten Angaben in dem Vertrag wieder. Aus diesen Angaben können die Parteien ersehen, um welche Immobilie es sich handelt und wie diese – beispielsweise durch Grundschuld oder Wegerecht – belastet ist.

Kaufvertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung

Ist Vertragsgegenstand der Erwerb oder die Veräußerung einer Eigentumswohnung so werden auch die jeweiligen Einzelheiten der Teilungserklärung angegeben. Aus dieser können der Miteigentumsanteil an dem jeweiligen Gesamteigentum und etwaige Sondernutzungsrechte entnommen werden. Es sollte darauf geachtet werden, dass etwaige Besonderheiten der Teilungserklärung und der damit verbundenen Verträge, z.B. bestimmte Baumaßnahmen oder Regelungen zur Eigentümergemeinschaft, ebenfalls in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Dies hat den Vorteil, dass der Verkäufer seinen Informationspflichten hinreichend nachkommen kann und der Käufer umfassend über das zu erwerbende Objekt informiert wird.
Generell gilt, dass die veräußerte Immobilie möglichst genau – beispielsweise hinsichtlich des baulichen Zustandes – beschrieben werden sollte, damit es im Nachgang nicht zu zeitaufwendigen und unter Umständen kostenintensiven Auseinandersetzungen kommt.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist der Wohnungskäufer gut beraten sich das gesamte Gebäude mitsamt dem Grundstück anzusehen. Denn selbst wenn Mängel an einem anderen Gebäudesegment oder dem Grundstück behoben werden müssen, so könnte die Behebung der Mängel für ihn künftig dennoch Kosten auslösen, soweit nach dem Erwerb der Eigentumswohnung die Eigentümergemeinschaft die Mängelbeseitigung beschließt. Denn der Entschluss der Eigentümergemeinschaft bindet den Eigentumswohnungskäufer und verpflichtet ihn, sich getreu seinen Anteilen am Gemeinschaftseigentum an den Mängelbeseitigungskosten zu beteiligen. Ein persönlicher Kontakt zur Eigentümergemeinschaft und zur Hausverwaltung im Vorfeld des Eigentumswohnungskaufs kann somit unter Umständen einen bestehenden Sarnierungsstau offenbaren und die Kosten desselben in die Kalkulation einfließen lassen zu können.

Kaufpreis und andere Immobilienkaufvertragsbestandteile

Ebenso genau wie das Kaufobjekt sollte auch der jeweilige Kaufpreis, die Modalitäten und die Abwicklung der Kaufpreiszahlung und gegebenenfalls anfallende Nebengebühren beschrieben werden. So wird oftmals bei dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie ein Makler eingeschaltet, der zumeist mit dem Abschluss des Kaufvertrages seine Maklercourtage verdient. Hier sollten die Vertragsparteien klar regeln, wer für die Courtage des Maklers aufkommt. Gleiches gilt für die Kosten des Notars.

Auflassungsvormerkung

Da Kaufverträge über Immobilien auch dingliche Bestimmungen, insbesondere die Übertragung von Eigentum (nach § 873 BGB erwirbt man ein Grundstück durch Einigung und Eintragung) beinhalten, ist es als “Muss” anzusehen, dass mit dem Abschluss des Kaufvertrages dem Käufer zugleich das Recht eingeräumt wird, eine Auflassungsvormerkung in das jeweilige Grundbuch eintragen zu lassen. Eine Auflassungsvormerkung dient dem Käufer zumeist provisorisch als Schutz vor einem weiteren Verkauf der von ihm bereits erworbenen Immobilie, da die vollständige Eintragung des Käufers im Grundbuch zumeist erst nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt.

Weitere Bestimmungen im Immobilienkaufvertrag

Darüber hinaus kann der Immobilienkaufvertrag noch weitere Regelungen zur Vertragsabwicklung enthalten. So wird dem Käufer oftmals das Recht eingeräumt, dass sich noch nicht in seinem Eigentum befindende Objekt mit einer Finanzierungsgrundschuld zu belasten. Ferner werden zumeist Regelungen über etwaige Gewährleistungsansprüche, insbesondere den Rücktritt vom Kaufvertrag, oder der Zeitpunkt der Inbesitznahme des Kaufobjektes durch den Käufer getroffen. In diesem Zusammenhang sollte stets darauf geachtet werden, ab wann der Käufer welche Restaurierungsarbeiten schon vor der Eigentlichen Eigentumsumschreibung durchführen darf und welche Sicherheiten er gegebenenfalls dafür geben muss.

Sofern das Kaufobjekt vermietet oder verpachtet ist, ist anzuraten, genaue Regelungen zu treffen, bis zu welchem Zeitpunkt dem Verkäufer die Miete zusteht und ab wann dem Käufer. Darüber hinaus sollten Regelungen hinsichtlich der Übergabe einer etwaigen Mietkaution (Link auf DMB) und der Information des Mieters über den Wechsel auf Seiten des Vermieters getroffen werden.
Beim Erwerb vergleichsweise junger Immobilien hat es sich bewährt, im Immobilienkaufvertrag eine Bestimmung aufzunehmen, die vorsieht, dass der Käufer direkt gegen Bauträger und Baufirma vorgehen kann. Dies geschieht über die Abtretung der etwaig bestehenden Forderungen des Immobilienverkäufers gegen den Bauträger und die Baufirma aus bestehenden Ansprüchen auf Gewährleistung und Schadensersatz an den Käufer. Dadurch tritt der Immobilienkäufer als neuer Gläubiger an die Stelle des Immobilienverkäufers.

Probleme beim Immobilienkauf

Abschließend bleibt festzuhalten, dass auf Grund der Formerfordernisse des Immobilienkaufvertrages (notarielle Beurkundung) viele Problemstellungen bereits durch den Notar angesprochen und gelöst werden müssen. Da der Notar jedoch kein Parteivertreter ist, sollte im Zweifel ein Rechtsanwalt mit der Prüfung des Kaufvertrages und der Durchsetzung der jeweiligen Interessen beauftragt werden. Es empfiehlt sich zudem einem mit dem Immobilienkauf vertrauten Anwalt auch mit der Prüfung des Finanzierungsvertrages zu betrauen.
Entstehen ungeachtet dessen nach dem Kaufvertragsschluss Probleme – etwa weil Mängel am erworbenen Haus oder der Eigentumswohnung entdeckt werden, sollte zeitnah ein mit dem Immobilienkaufvertragsrecht betrauter Anwalt hinzugezogen werden. Zwar kann ein Verkäufer einer gebrauchten Immobilie eine Gewährleistung ausschließen, dieser Ausschluss erstreckt sich gleichsam nicht auf solche Mängel, die dem Verkäufer positiv bekannt waren. Vielmehr trifft den Immobilienverkäufer eine Pflicht den Käufer auf solche wesentlichen Mängel der Immobilie hinzuweisen. Kommt er dieser Pflicht gleichsam nicht nach, so stehen dem Käufer der Immobilie weiterhin die Gewährleistungsansprüche zu. Im Falle des arglistigen Verschweigens wesentlicher Mängel der Immobilie kann der Immobilienkäufer sogar seine Willenserklärung zum Abschluss des Immobilienkaufvertrages wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB anfechten. Damit wird das angefochtene Rechtsgeschäft als von Anfang an nichtig angesehen.